Чем отличается МКД от Таунхауса или блокированной застройки

Чем отличается МКД от Таунхауса или блокированной застройки и какие коттеджные поселки могут использовать личные кабинеты Е-поселок для своей работы

Е-поселок - это специализированная облачная программа для СНТ и коттеджных поселков. Мы разработали эту систему специально ориентируясь на нормы 217 ФЗ, который регулирует деятельность именно Товариществ, в первую очередь Товариществ собственников недвижимости (ТСН) об образцу СНТ. Мы учли специфику понятий начислений взносов, отличающихся по своей природе от начислений управляющих компаний и массу особенностей. Но удобство сервиса и его уникальность привлекают внимание не только классических СНТ, поэтому значительное количество ТСН по образцу ТСЖ и управляющих компаний, работающих с ИЖС, нередко интересуются, а могут ли они использовать е-поселок для своей работы. Могут, но при условии, что на территории нет многоквартирных домов (МКД) и с некоторыми изъятиями в части методических материалов, ориентированных на 217 ФЗ.

Спецификой учета в многоквартирных домах и деятельности управляющих компаний в этой среде являются соблюдение требований ГИС ЖКХ - специальной информационной системы, призванной защитить собственников общего имущества домов от неправомерного обращения и при этом обеспечить баланс между интересами собственников и обслуживающих организаций.  В СНТ, ТСН по образцу СНТ и ТСН загородного формата такого рода имущества домов нет, там работы ТСН сосредоточены на обслуживании территории общего пользования, которая созвучна общедомовому имуществу, но имеет иной юридический статус. Да и государство в работу загородных поселков не стремится вмешиваться, поскольку никакие нормативы тут применяться не могут, а нормальность стоимости зависит не только от амбиций управляющих, класса поселка, но и объективных условий жизни товариществ, где все имущество и инфраструктура создаются самими собственниками, а не обслуживающими организациями. Поэтому ключевой ответ на вопрос о том, можно ли использовать е-поселок для работы в вашем ТСН, сводится к тому, есть ли у вас МКД или нет.

Как отличить МКД от иной формы домов, например, таунхаусов.  Позиция Верховного суда такова:

В соответствии с частью 6 статьи 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 данного Кодекса. Многоквартирный дом может также включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу пункта 2 части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
К имуществу, указанному в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ, относятся помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект.

Законом N 476-ФЗ, вступившим в законную силу с 01.03.2022, статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, предусматривающим, что дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

При этом в части 1 статьи 16 Закона N 476-ФЗ предусмотрено, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу данного Закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного земельного участка под каждым домом. Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.