Мир без выписок из ЕГРН: жизнь после порядка

Весной 2023 года законодатель ввел в действие ряд норм, которые по-сути заблокировали возможность получения информации о собственниках участков и иных объектов недвижимости. Злые языки говорят, что законодатель в первую очередь позаботился о защите интересов собственников, информация о чьих личные владениях может быть поводом для общественных антикоррупционных расследований (это конечно неправда!), но заодно в пострадавших оказались добросовестные СНТ, ТСН, ТСЖ, ЖСК ....  председатели которых потеряли возможность оперативно отслеживать смену собственников участков, своевременно исключать утративших права на владение имуществом собственников, а также надлежащим образом взимать средства с "не-членов", не спешащих вопреки требованию 217 ФЗ вносить плату за пользование общим имуществом товариществ.

В этой статье мы постараемся разобрать способы решения проблемы, изучить возможность защиты интересов Товариществ вопреки неказистости правовых новелл.

В чем проблема?

Итак, раньше любой желающий мог обратиться на сайт Росреестра или прибегнуть к помощи специальных сервисов и вручную или автоматически получить выписки по кадастровым номерам. Помимо регистрационных данных выписки содержали даты перехода прав собственности, а также ФИО(а иногда и данные прописки собственников). Услуга получения выписки вручную стоила около 150-500 рублей, в автоматическом режиме - от 10 до 50 рублей. С весны 2023 года такая возможность стала недоступной, законодатель ввел полумиллионные штрафы, а Росреестр прекратил указание ФИО в выписке под предлогом неразглашения персональных данных.

Согласно действующему законодательству, собственники участков в границах СНТ вносят или членские + целевые взносы или плату, эквивалентную данным взносам. Но, к сожалению, при смене собственности, новые собственники нередко проявляют недобросовестность и не спешат информировать товарищества о своем владении и, как следствие, пытаются не оплачивать взносы.  Есть еще и другие варианты с махинациями, когда собственники нескольких участков "втихушку" объединяют или разъединяют участки, "забыв" уведомить об этом правление, чтобы манипулировать количеством голосов на собраниях или размерами взносов. Если собственник желает вступить в члены товарищества, обязать его получить бесплатную выписку в отношении собственного участка сравнительно легко: просто сделать ее предоставление необходимым условием вступления в товарищество. А вот заставить сделать тоже самое в отношении какого-нибудь "временного собственника", купившего участок на перепродажу или под строительство - большая проблема.

В то же время для судебных взысканий, согласно требованиям ГК, требуется в исковом заявлении указать полные ФИО ответчика, предоставить дополнительно или его паспортные данные, или СНИЛС, или ИНН.  С учетом специфики взыскания, товариществу также необходимо каким-то образом доказать факт владения участком.Приложение выписки решает данную проблему. Но если сведений нет, а новый собственник их умышленно не предоставляет, у товарищества будут сложности.  И надо признать,"сельская хитрость" негодяев иногда удается: затруднения с начислением взносов, своевременным сбором начислений, а также отсутствием данных для судебного взыскания приводит к финансовым потерям, которые компенсируют, естественно, добросовестные плательщики. А это неправильно. У добросовестного председателя СНТ не так много инструментов добиться справедливости для своих жителей, "выбить дурь" из неплательщиков, и ниже E-поселок постарается разобрать доступные варианты действий.

Пути решения проблемы

Согласно действующему законодательству, а именно ч.13 ст.62 ФЗ-218, получить выписку с полными персональными данными могут несколько категорий собственников, среди которых для нас интересны следующие:

1. Владельцы смежного земельного надела, если нужна выписка по земле;
2. Арендодатели и арендаторы, если соглашение зарегистрировано в Росреестре;
3. Нотариусы и представители государственной и муниципальных органов власти по особому запросу.

Вариант 1. Товарищество собственников недвижимости, как правило, является собственником земель общего пользования и, как следствие, граничит своими землями с каждым из участков, находящихся в собственности частных лиц. Таким образом, при условии надлежащего оформления и наличия ЭЦП юрлица, товарищество может перейти на сайт Росреестра (https://lk.rosreestr.ru/eservices), авторизоваться с правами юридического лица и запросить выписку с предоплаченным ключом Росреестра (ФГИС). Естественно - неудобно, работает нестабильно, может опознать права и предоставить полные данные, а может и не сделать этого. Техподдержка едва ли поможет. Зато сравнительно дешево, и можно выполнить online. Главное - не забудьте сохранить не только электронную pdf выписку, но и файл с ЭЦП - sig.

Вариант 2. Обратиться в МФЦ. Услуга получения выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах стоит около 500 рублей при заказе через МФЦ. Однако в ходе заказа следует обратить внимание оператора на необходимость получения полной выписки с учетом особого статуса (статуса владельца смежного земельного надела). Иначе выписка не будет содержать данные о собственниках и для нас будет совершенно бесполезной.

Вариант 3. Обратиться к нотариусу. Возможность получения дополнительных доходов свалилась на нотариусов совершенно неожиданно, поэтому большинство из них даже спустя почти год не умеют формировать надлежащих запросов. Более того, если официальный тариф нотариуса за оказание данной услуги не может превышать 500 рублей (2023г.), то тариф за "оказание технических услуг", как правило в центральных регионах России составляет до 1500 рублей за воздух формирование запроса.  При этом при обращении к нотариусу следует предоставить документы, объясняющие право получения выписки: такими документами будут предварительный договор купли-продажи, соглашение об оформлении задатка или аванса, письмо о намерении обратиться в суд на собственника в кадастровых границах участка товарищества + копия свидетельства о собственности на участок товарищества.

Вариант 4. Это не совсем вариант, но если у вас сохранились старые выписки или есть возможность правдами-неправдами запросить выписки у собственников, храните их как зеницу ока: выписки не имеют срока годности, при этом 217 ФЗ возлагает на собственника негативные последствия непредоставления информации о смене владельца. Имея даже устаревшую выписку, можно подать иск к старому собственнику и даже взыскать с него взносы, чтобы он далее регрессом взыскивать их с нового владельца. Хотя суд, скорее всего, разрешит привлечь нового владельца в качестве соответчика, что также соответствует интересам товарищества по итоговому взысканию задолженностей.

Имейте ввиду, что собственники могут заказать выписку на свои объекты на сайте госуслуг совершенно бесплатно. Собственники могут получить такую выписку и передать ее в распоряжение ТСН вместе с файлом электронной подписи sig. 

Все три способа существенно усложнили жизнь добросовестных председателей. Если раньше для СНТ в 100 участков провести проверку действующих собственников можно было за условные 2000 рублей в полуавтоматическом режиме, то теперь сплошная проверка займет минимум неделю и обойдется в 50 000 рублей, а значит проводить ее будут в лучшем случае избирательно в отношении 1-2х подозрительных участков. Это означает более шаткую ситуацию с доказательным составом реестра членов и собственников СНТ или ТСН, формирует риски кворума и обрушения решений собраний.

Е-поселок внимательно следит за ситуацией, мы разработали и направили в Государственную Думу предложения по исправлению ситуации, введению отдельной категории субъектов, имеющих право на получение реестровых данных о собственниках. Также на программном уровне мы готовим решения по аналитическому вычислению потенциальных передач собственности на объекты недвижимости, которые помогут председателям увидеть наиболее вероятные участки, где могла возникнуть смена владельцев, исходя из косвенных поведенческих и платежных данных, данных рекламных объявлений и прочих сведений из отрытых источников на основе анализа искусственного интеллекта. Мы надеемся, что развитие аналитических систем в 2024-2025 годах позволят сделать данные инструменты эффективными и ввести их в эксплуатацию без увеличения издержек для обслуживаемых нами поселков.